Publicado originalmente en 2010/6/16 15:07:03 (1131 reads)

1.1. Datos Históricos
La Técnica Catastral es una materia muy antigua que se remonta a 4.000 años antes de Cristo. Se tiene conocimiento de que existieron tablillas caldeas en donde se representaban las diferentes parcelas (1) de un territorio, totalmente acotadas y fueron elaboradas en base al cobro del Impuesto Inmobiliario.

En Egipto, debido a los problemas ocasionados por las periódicas crecidas del Nilo, se usaba el Catastro para restituir las delimitaciones de los predios afectados por dichas crecientes y que borraban los límites materializados en el terreno.
Más recientemente, el Catastro por «masas de cultivo» se aplicó a principios del siglo XIX en España y Francia, tomando como base las diferentes clases de cultivo de las parcelas: trigo, maíz, etc.Este Catastro se complementaba con una declaración jurada de los propietarios, pero la relación entre las superficies levantadas por la Oficina Catastral y las declaraciones de los propietarios, era indefectiblemente siempre mayor que la unidad, por lo cual a las superficies declaradas se les afectaba con un coeficiente o factor correctivo. Dicho trabajo fue hecho con fines puramente fiscales y fracasó. En 1807, se dicta una Ley y una serie de normas para establecer el Catastro en Francia. Todo el territorio francés estaba triangulado y sobre esta triangulación se apoyó el Catastro, el cual tuvo un fin -económico. No se tomaron declaraciones a los propietarios, sino que-se consideraron como tales a los que estaban en posesión de la tierra para ese-momento.
Dicho Catastro se denominó Napoleónico y perdió vigencia unos 50 años después, debido a la falta de actualización, reparcelamiento, refundición de parcelas y otras mutaciones.
En 1896 se resolvió revisarlo y actualizarlo esta vez ayudado por la Ciencia Fotogramétrica. Así llegamos al año 1941, cuando se ordenó rehacer el Catastro francés; se tomaron en cuenta las declaraciones de los propietarios» y se les dió un plazo para que presentaran los respectivos levantamientos. En caso contrario el Organismo Catastral procedía ha hacer-el levantamiento de las parcelas sin consulta previa y se notificaba posteriormente al propietario, quien tenía un año de plazo para aceptar o no la delimitación efectuada, sin perjuicio de acciones judiciales posteriores. Se tomó como apoyo, la red geodésica de precisión y las fotografías aéreas. No se hacía nivelación de los vértices a menos de que fuera necesario. El cálculo de las superficies se hacía geométricamente por descomposición en figuras más simples, usando también métodos mecánicos como el planímetro.
Actualmente existe otro Catastro que se considera el más perfecto -sobre todo en las provincias de Alsacia y Lorena que fueron constantemente objeto de discusiones con Alemania, y el cual se hizo con fines jurídicos.
En Venezuela, el primer Catastro fue ordenado a principios del siglo XIX, por el Libertador Simón Bolívar, con el fin de recolectar fondos para financiar la Guerra de Independencia. En 1848-fué dictada una Ley sobre terrenos baldíos, cuyo artículo-1° dice:
1) Parcela, es la menor extensión de terreno que sin solución de continuidad, pertenece a una persona natural o jurídica.
» Se procederá a la averiguación formal de todas las tierras baldías que existan en las provincias de la República, a su -deslinde de los
correspondientes ejidos, antiguos resguardos de indígenas, corporaciones y personas particulares, y a la mensura, formación de planos y justiprecios de ellos, en los términos de la Ley”.
Posteriormente aparece en las Leyes de 1904, 1918, 1919 y 1936 el-mandato legal de levantar el Catastro de baldíos, habiéndose en todas estas oportunidades comenzando la labor catastral pero sin darle fin ni continuidad.
La Ley de Reforma Agraria, promulgada en marzo de 1960 y reglamentada en 1967, prevé la formación del Catastro de tierras y aguas, actividad que se venía cumpliendo por medio de la Oficina Nacional de Catastro,, dependencia del Ministerio de Agricultura-y Cría
La citada Oficina venía realizando su labor, por medio de la -identificación de fundos en fotografías aéreas^ (Foto identificación) levantamientos parciales y la inserción y estudio de la titulación.
Los fines de esta Oficina eran la determinación de los baldíos para-su utilización en la Reforma Agraria.
En el medio urbano existían algunas Oficinas de Catastro muchas de ellas financiadas por la FUNDACIÓN PARA EL DESARROLLO DE LA COMUNIDAD Y FOMENTO MUNICIPAL (FUNDACOMUN) con préstamo a largo plazo y muy bajo interés (2%) de la Agencia Internacional de Desarrollo, AID.

1.2 DEFINICIONES.
Existe gran cantidad de definiciones sobre Catastro, algunas de ellas muy antiguas, lo cual no es de extrañar, por ser esta técnica igualmente antigua. Sin embargo, sólo comentare unas cuantas, y tomaré una de ellas para el desarrollo de esta materia:

1.2.1. El Autor Español Lora en su obra «La Hacienda y el Catastro” lo defina como: El conjunto de datos obtenidos por medio de operaciones científicas, para formar y apreciar el inventario de la riqueza territorial, relacionado constante e individualmente con el último poseedor.
Vamos a analizarla en todos sus aspectos:
A.- Conjunto de: datos obtenidos por medio de operaciones científicas. El Autor no discrimina entre operaciones-científicas y periciales; hay algunas diferencias entre lo uno y lo otro, lo cual hace suponer que su intención fue el de referirse a aquellas que conducen en primer término al levantamiento de planos y en segundo término a la valuación de los distintos inmuebles.
B.- La expresión «Inventario de la riqueza territorial” se refiere a la propiedad inmobiliaria o sea, a la propiedad territorial.
C.- “Relacionada constante e individualmente con el último poseedor” Esta expresión es sumamente importante, porque está diciendo que el Catastro es una operación esencialmente dinámica, lo cual afirma que el Catastro.
Esta definición está muy encasillada y prácticamente determina como única finalidad del Catastro la de deslindar los intereses particulares con los de la colectividad o sea la determinación de ejidos-y baldíos por medio del alinderamiento de la propiedad privada.

1.2.2. Una definición que es bastante amplia y que la utilizaremos para el desarrollo de este tema es la siguiente: «El Catastro, es el inventario de la riqueza inmobiliaria de una zona o región, tomando en -cuenta sus tres (3) aspectos; Físico, Jurídico y Económico.
A) El Aspecto Físico determina la ubicación geográfica del inmuebles, sus dimensiones, topografía,, forma existencia y tipo de bienhechurías.
B) El Aspecto Jurídico tiene que ver con aquellas relaciones o -vínculos jurídicos que puedan existir entre el bien inmueble -(objeto del derecho) y los titulares de derecho (sujetos activos del derecho) en relación al mismo; sean estas personas naturales o jurídicas,
C) El Aspecto Económico, es el referente a la determinación del -valor del inmueble y a su capacidad de producir frutos o renta.
LA OFICINA-DE CATASTRO
2.1. Organización
De acuerdo con la definición que hemos dado de Catastro, existen en él tres (3) grandes aspectos, y por lo tanto también deben existir-en la organización de una Oficina de Catastro tres (3) Departamentos que cubran estos aspectos ligados entre sí por una Dirección. Pasamos ahora a describir estos Departamentos y al personal con que debe contar, y por supuesto empezaremos por la Dirección.

Dirección.- Será la encargada de programar, coordinar y dirigir toda actividad catastral, mantener los vínculos o relaciones con otras dependencias públicas o privadas y velar por el cumplimiento de todas las normas catastrales
Su personal será un Director, y un adjunto cuando la complejidad del trabajo así lo exija. El Director deberá ser un Profesional Universitario con amplios conocimientos en elaboración y utilización de planos, técnicas valuatorias, derecho inmobiliario y administración de personal; lo cual nos da preferencia para los Profesionales de la Agrimensura e Ingeniería Geodésica.

Departamento de Levantamiento y Dibujo.- Este Departamento será el encargado de cumplir con el aspecto físico del Catastro, o sea: localizar, medir y llevar a planos todos los inmuebles de la Ciudad. El personal necesario para cumplir con este aspecto será:
1 Jefe de Departamento: Agrimensor o Ingeniero Geodesta.
n Grupos de levantamientos.
n/3 Dibujantes.
n/5 Supervisores de campo»
Los grupos de levantamiento estarán formados de la siguiente manera:
1 Topógrafo (con experiencia en levantamientos urbanos)
3 Ayudantes de Topógrafo.

Departamento de Avalúos.- Las labores de este Departamento serán:
A) Recoger y procesar toda la información necesaria para las tablas de costo de reposición de las construcciones, plano de valores de la tierra, tablas de depreciación de las construcciones.
B) Determinar qué factores de corrección de deben aplicar a los» valores de la tierra y elaborar las tablas respectivas»
C) Ordenar y dirigir la toma de datos de cada inmueble de la localidad y
D) Efectuar el avalúo con las tablas, planos y datos anteriores -de todos y cada uno de los inmuebles de la localidad.

Personal.- 1. Jefe de Departamento: Ingeniero Civil, Economista, Agrimensor, Ingeniero Geodesta, Arquitecto o cualquier otro Profesional con amplio conocimiento de la Técnica Valuatoria
n/10 Avaluadores.
n/3 Calculistas.
n Inspectores

Departamento Jurídico.- Son labores de este Departamento:
A) Recibir la inscripción de todos los inmuebles de la Ciudad y hacer que se cumpla esta disposición;
B) Recolectar toda la información registral de las operaciones realizadas sobre bienes inmuebles;
C) Formar los expedientes de dichos inmuebles;
D) Mantener un archivo actualizado;
E) estudiar y opinar fundadamente sobre los derechos que tiene los poseedores de dichos inmuebles, con base a los expedientes formados;
F) informar sobre aquellas cosas en que determine la existencia de derechos del Municipio, en posesión de particulares y el camino a seguir para su rescate. .
Personal Abogado (especialista en la rama del Derecho Inmobiliario)
n/10 Archivistas.
1 Auxiliar de Registro para cada Oficina de Registro que exista en el Municipio
1 Oficinista o Secretaria. •
Se necesitarán Abogados auxiliares en una cantidad que dependerá del tamaño y complejidad de la Ciudad.

2.2 Las Funciones de una Oficina de Catastro Urbano serán de acuerdo a lo que pauten las Ordenanzas respectivas, cubriendo siempre los tres (3) aspectos citados y cuidando de que este trabajo se mantenga siempre actualizado.

2.3. Relaciones.- Las Oficinas de Catastro deben mantener una constante-relación con las Oficinas de Ingeniería Municipal, Sindicatura, Planeamiento Urbano, Hacienda Municipal y Registro de la Propiedad tanto para recibir como para dar información sobre bienes inmuebles.
Estas relaciones serán como siguen;

Ingeniería Municipal.- Informará mensualmente a Catastro sobre los-permisos de construcción y demolición y cédulas de habitabilidad, de manera de mantener al día la parte relativa a construcciones Catastro enviará a Ingeniería Municipal, a solicitud del propietarios una ficha con los siguientes datos: Nombre y dirección del propietario; datos del documento que lo acredita como tal, área del terreno según documento, área real del terreno9 diferencia de áreas, si existe; avalúo de Catastro, plano del terreno y plano de ubicación. Esta información descarta la posibilidad de construcciones sobre terreno ajeno y usos diferentes a los establecidos -en las Ordenanzas de zonificación y plano regulador, Sindicatura.- Informará a Catastro sobre las operaciones realizadas sobre inmuebles propiedad del Municipio y Catastro notificará a Sindicatura sobre el descubrimiento de alguna propiedad Municipal.

Planeamiento Urbano.- Tendrá en Catastro toda la información necesaria para una buena planificación de la Ciudad, tales como: usos-actuales, valores, servicios existentes, anchos de aceras y calzadas, tendencia de crecimiento de la ciudad, etc.
Catastro enviará regularmente a Hacienda Municipal un boletín con los siguientes datos: Código Catastral del inmueble, ubicación del mismo, nombre y dirección del propietario y administrador del inmueble, tipo de tenencia de la tierra, y el avalúo del inmueble. Con estos datos la Hacienda Municipal podrá calcular el impuesto a pagar por el propietario del inmueble y sabrá en donde se puede gestionar el cobro del mismo.

Registro Público Inmobiliario.- Catastro recibirá constantemente del Registro -toda la información referente a operaciones realizadas sobre inmuebles por medio de boletines de información, o por medio de la permanencia de un funcionario propio en dicho Registro.
3.- LA ORDENANZA DE CATASTRO
Esta Ordenanza tiene por finalidad normar la actividad catastral en el -área del Municipio o Distrito respectivo, las obligaciones de los propietarios de inmuebles para con la Oficina de Catastro. Hago notar que el Ante-Proyecto de; Ordenanza de Catastro, le da carácter de publicidad a la información catastral poniéndole a la orden de todo el que tenga interés en consultarla con diferentes fines, pues creemos que así -es más útil para la comunidad en general, la labor realizada, por ser fuente de información para todo aquel que quiera realizar una operación -sobre bienes raíces, lo mismo para los que trabajan en el campo de las tasaciones.
4.- PLANIFICACIÓN DEL TRABAJO CATASTRAL
4.1. Previamente al levantamiento catastral de una Ciudad, se debe dividir ésta en sectores bien determinados, los cuales pueden ser las Parroquias como primera agrupación; de seguida en las zonas, urbanizaciones, barrios o vecindades que integran cada sector, como conjunto que agrupa a las personas de igual condición económica, sistema de vida e intereses comunes„ factores que influyen en el valor mismo -de los inmuebles. Una vez hecha esta sectorización, debemos determinar el lugar de inicio de nuestras operaciones, dependiendo esto de los fines inmediatos que se persigan, y de ser estos impositivos, -la selección recae sobre la zona de mayor valor.
4.2o El número catastral, a semejanza del número asignado en cada Ciudad es un número único para cada parcela o propiedad
individual, y la identifica y ubica perfectamente en el área de la respectiva Ciudad, El número catastral se forma de la siguiente
manera:
1.-Un par de dígitos que identifican al Estado:
Anzoátegui 01
Apure 02
Amazonas 24
2.-Un par de dígitos que identifican el Municipio dentro del Estado:
Municipio Baruta 01
Municipio Sucre 09
3.-Un par de dígitos que identifican el sector:
Urb. Las Candilejas 01
Casco de la ciudad 12
Barrio Niño Jesús 15
4.-.Un par de dígitos que identifican la manzana dentro del sector; por ejemplo el barrio Ayacucho tiene 42 manzanas, ellas estarán numeradas en orden correlativo del 01 al 42.
5, Un par de números que identifican la manzana dentro del barrio o zona,, Por ejemplo el Barrio Ayacucho tiene 42 manzanas, por lo tanto las manzanas estarán numeradas en orden correlativo desde el 01 al 42.
6. Un par de dígitos que identifican el lote dentro de la manzana. Para numerar las parcelas dentro de la manzana, se toma -como punto de partida la esquina noroeste de dicha manzana y se sigue numerando en sentido de las agujas del reloj, por ejemplo el número uno pertenecerá a la parcela ubicada en la esquina noroeste de la manzana, y el sentido de crecimiento -será el de avance de las agujas del reloj. Una vez, fijado el criterio, se respetará para toda la ciudad.
Integramos el número de una parcela, vamos a suponer que esta es la manzana 25 del Barrio Ayacucho 17 y del Municipio Santiago 13, el número completo de la parcela ubicada en-la esquina de la calle 12 con la avenida 6 será: 13 -17 25 – 11 begin_of_the_skype_highlighting 13 -17 25 – 11 end_of_the_skype_highlighting, el cual nos da una ubicación perfecta dentro de la -Ciudad.
6.1. Como hemos vistos el número catastral nos identifica perfectamente una parcela en, la Ciudad y por lo tanto también podrá identificarnos todas las fuentes de ingresos Municipales por las actividades por edificaciones levantadas en dicha parcela.
Sí nosotros le asignamos un número a cada fuente de ingreso, el cual anteponemos el número catastral y un número a cada local o apartamento del edificio, que colocaremos a continuación del número catastral podremos identificar y ubicar perfectamente dicha fuente de ingreso. Numeremos por ejemplo algunas fuentes de ingreso:
1. Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria.
2. Acueducto, –
3. Aseo Domiciliario,
4. Patente de Industria y Comercio.
5. Propaganda Comercial.
6. Espectáculos Públicos.
Pongamos como ejemplo que en el edificio construido sobre la parcela 13-17-25-11 existen 20 locales y que en el local 15 funciona un restaurante el número 4-13172511-15 nos dice que en-el local 15 de un edificio ubicado en el cruce de la calle 12 con la avenida 6 manzana 25 del Barrio Ayacucho del Municipio Santiago, hay un contribuyente en el ramo de Patente de Industria y Comercio. Igualmente se han podido identificar todos los ramos de contribución de cada uno de los locales del citado edificio.
5. LEVANTAMIENTOS
5.1. Métodos

A) Fotográfico, El Fotoplano.
El fotoplano es un plano obtenido de la rectificación y control de las aerofotografías verticales de modo de poderlas-llevar a una escala deseada y con cierta precisión.
Estos fotoplanos se pueden utilizar para el levantamiento catastral y en Ciudades poco avanzadas más o menos planas y con linderos de parcelas claramente identificadas en el terreno, dan un gran rendimiento caso contrario sucede en Ciudades non notables desniveles, abundancia de árboles y linderos parcelarios confusos„ Por lo tanto9 debe tenerse cuidado al escoger este método.

B) Método Fotogramétrico.
Si a las fajas de fotos aéreas se le dan buenos controles terrestres o sea la determinación de las coordenadas (longitud, latitud y altura) de una imagen fotográfica perfectamente» identificable en el terreno,, se densifican estos controles por medio de la aerotriangulación y se convierten en planos -dichas fotografías por medio de la restitución, podemos obtener planos de las Ciudades, con la precisión y a la escala que necesitamos. Sí en esta restitución se incluyen los linde ros de las parcelas9 obtendremos por este método los planos -parcelarios de la Ciudad
Este método es rápido y preciso pero su costo es prohibitivo-para los Gobiernos Municipales, y en zonas de vegetación abundante deja indefiniciones en los linderos parcelarios. Existe la posibilidad de que los gobiernos locales, utilicen-como plano base los elaborados por Organismos Nacionales, lo-cual les reduce el trabajo al solo levantamiento parcelario.

C) El método clásicos es el de levantar a la Ciudad por medio de poligonales topográficas, determinando así las calles y manzanas y simultáneamente ir levantando todas y cada una de las -parcelas de cada manzana.
Las ventajas de este método son: No existe indefinición de linderos debido a la vegetación porque el levantamiento es directamente sobre la parcela, podemos obtener la precisión deseada y producir los planos a cualquier escala; se puede empezar el levantamiento en el lugar que más nos convenga de acuerdo a las necesidades y por último el tiempo del levanta miento lo podemos regular a las disponibilidades presupuestarías.
Desventajas: Es un método relativamente más lento que los anteriores.
5.2 Personal
El personal necesario para el método anteriormente descrito, son -grupos de levantamiento integrados así:
1 Topógrafo.
3 Ayudantes de Topógrafos,
Igualmente debe existir un Supervisor por cada 5 grupos de levantamiento.
5.3 Rendimiento.
El rendimiento promedio de cada grupo, es de 12 inmuebles diarios, existiendo una máxima de 30 en zonas de parcelamiento y construcciones muy semejantes.
De acuerdo con esto, podemos determinar el personal de campo necesario para efectuar el levantamiento parcelario en un tiempo establecido y en una Ciudad con cualquier número de inmuebles. Por ejemplo, si deseamos conocer qué personal de campo es necesario para realizar en un año el levantamiento parcelario de una Ciudad de 15.000 inmuebles.
1.- Un año tiene 250 días laborables
2.- Rendimiento 12 inmuebles diarios
3.- Inmuebles a levantar 15.000
N° de inmuebles de inmuebles a levantar por día
N° días año 250
Rendimiento diario por equipo 12
Lo cual nos da el siguiente personal de campo:
1 Supervisor de campo.
5 Topógrafos
15 Ayudantes
6. LA PLANILLA CATASTRAL
6.1. En general los datos necesarios en una planilla catastral deben ser:
Numero Catastral
Nombre y dirección del propietario y administrador.
Ubicación del inmueble.
Datos del Registro Público.
Tipo de tenencia de la tierra,
Quien lo ocupa, y si es alquilado el monto del alquiler.
Características del terreno: topografía, forma, servicios públicos, uso, dimensiones, avalúo.
Características de la construcción
Clasificación de la construcción según tabla de costos de reposición
Estado de conservación, edad y avalúo de la construcción.
Avalúo total del inmueble.
Referencias de registro .de posteriores propietarios.
Croquis del inmueble, • ‘ •’
Cálculo de áreas.
Estos datos los toma directamente en el inmueble el inspector, los cuales serán uno por cada equipo de levantamiento. Dicho inspector debe tener conocimientos básicos en topografía y construcciones, y se emplearán para este cargo preferiblemente los que egresaron como Peritos en Construcción Civil de la Escuela Técnica Industrial.

Por lo anteriormente expuesto, recomiendo a los Alcaldes y Concejales de todo el País:
1.- Que elaboren y aprueben una Ordenanza sobre Catastro que este acorde con todos los principios antes enunciados.
2.- Que creen urgentemente las respectivas Oficinas Municipales de Catastro, y que las mismas tengan independencia de acción, o sea, que dependan directamente del Alcalde, para que toda su labor pueda ser más efectiva.
3.- Que se someta a todo el personal a un proceso de selección.
4.- Que el personal seleccionado reciba cursos de entrenamiento, incluyendo a los Directores.
Rafael Elster Noda